Como comprar imóveis de leilão

Se você já comprou ou pensa em comprar um imóvel, certamente, sempre busca por oportunidades interessantes de comprá-los com um bom potencial de valorização, afinal, ninguém quer perder dinheiro. Além disso, se você já conhece, mesmo que pouco, o mercado imobiliário, também já deve ter ouvido falar nos leilões de imóveis. No entanto, mesmo sabendo da sua existência, muitas pessoas se perguntam como comprar imóveis de leilão. Este artigo, portanto, vai te ajudar a entender mais sobre o assunto e avançar alguns meses na sua busca por conhecimento para se aventurar no mercado imobiliário.

O que é um leilão de imóvel?

O leilão de imóvel é uma forma de aquisição de uma propriedade através de lances ofertados para arrematá-la e quitar dívidas do proprietário ou do próprio imóvel.

Os leilões podem ser:

• Judiciais: aqueles que ocorrem dentro de um processo judicial. Após outras formas de quitar uma dívida terem sido infrutíferas, o credor poderá solicitar a penhora e o leilão do imóvel do devedor inadimplente.
• Extrajudiciais: aqueles que ocorrem em razão de um descumprimento contratual, sem a necessidade de um processo e uma ordem judicial. Geralmente ocorrem em razão de dívidas contratuais em financiamentos imobiliários.

Por que comprar imóveis em leilão?

As principais vantagens de arrematar um imóvel através de leilões são:

• Economia: imóveis de leilão são significativamente mais baratos do que outros imóveis disponíveis no mercado. Isso porque é comum que imóveis de leilão sejam vendidos pelo valor de avaliação ou até mesmo por 50% do valor de avaliação.
• Potencial de valorização: após arrematar e regularizar a propriedade do imóvel passando-o para o seu nome, é comum conseguir vender o imóvel pelo valor de mercado e, assim, obter um retorno de 100% sobre o valor investido. Muitos investidores utilizam, inclusive, estratégias de alavancagem como o financiamento imobiliário. Através dele, você poderá desembolsar apenas um valor de entrada e financiará o restante do imóvel, maximizando ainda mais os seus lucros quando conseguir vendê-lo. Sim, você pode vender um imóvel financiado para um comprador que também deseja obter um financiamento.
• Renda passiva: caso o seu interesse seja adquirir renda passiva, é possível arrematar um imóvel de leilão e alugá-lo para que o investimento se pague ao longo do tempo. Caso surja o desejo ou a necessidade de vendê-lo, no futuro, você também obterá lucro com a valorização do imóvel com o passar dos anos.

Como comprar imóveis de leilão?

O primeiro passo para comprar um imóvel de leilão é saber onde encontrá-los. Para isso, existem alguns sites e informações que poderão auxiliá-lo:

• Sites agregadores: são sites que reúnem imóveis sendo vendidos por vários leiloeiros diferentes. São excelentes para quem está começando, mas nem sempre conseguirão trazer todas as oportunidades de imóveis disponíveis no mercado. Um dos sites mais famosos é o “Leilão Imóvel“.
• Sites dos leiloeiros: são os sites dos leiloeiros propriamente ditos. É importante pesquisar pelos leiloeiros no site da Junta Comercial do seu estado. Assim, você saberá se os sites são legítimos e se os leiloeiros são cadastrados. Tome sempre cuidado com possíveis golpes!
• Sites das instituições financeiras: quando uma instituição financeira, como os grandes bancos, tomam para si imóveis financiados e não quitados, eles também vão a leilão através de leiloeiros. Contudo, também é comum que essas instituições divulguem em seus sites quais imóveis estão sendo leiloados.

Bom, após descobrir a oportunidade de arrematação perfeita para você, o ideal é analisar o edital e a matrícula do imóvel. Através desses documentos, você descobrirá quais são os possíveis riscos ao fazer a compra ou até mesmo se não há risco algum. O edital é, basicamente, o regulamento do leilão. É nele que você encontrará orientações como as condições para pagamento e as responsabilidades provenientes daquela transação imobiliária para cada uma das partes envolvidas. Já a matrícula é como se fosse o RG do imóvel. Nela, você encontrará informações como quem foram os proprietários anteriores e se existem outros ônus gravados no imóvel.

Se você não tiver conhecimento técnico, contrate uma assessoria especializada para auxiliá-lo nesta etapa. O risco de perder o imóvel sem qualquer reparação pelo valor investido na arrematação é grande, caso você realize uma compra mal informada.

Feita a análise do riscos, os próximos passos são mais administrativos e práticos. Você precisará:

• Cadastrar-se no site do leiloeiro: é um procedimento simples. É necessário inserir informações pessoais como nome completo, CPF, endereço, juntar uma foto sua e do seu documento de identidade.
• Habilitar-se no leilão do imóvel escolhido: também é um procedimento simples. No próprio site do leiloeiro, você pedirá a habilitação no leilão do imóvel escolhido. É importante fazer essa solicitação com, pelo menos, mais de 72h antes do leilão se encerrar, pois podem levar alguns dias até que o leiloeiro te habilite. Você só poderá fazer o seu lance após esta etapa.
• Fazer um lance: finalmente, você poderá fazer o seu lance. Lembre-se que o lance é irretratável, salvo poucas hipóteses legais. É importante ter a garantia de que possui o dinheiro líquido para arcar com o lance ou ter a garantia de que já possui uma carta de crédito aprovada em uma instituição financeira. Do contrário, se você fizer o lance e não arcar com o pagamento, estará obrigado a pagar uma multa que gira em torno de 10% do valor ofertado. Além disso, também precisará arcar com a comissão do leiloeiro, que costuma ser de 5% do valor do lance.

Após fazer o lance, se a sua oferta não for coberta por outro interessado, o imóvel estará arrematado. A partir deste momento, você terá um prazo para fazer o pagamento. Tanto o prazo quanto a forma de pagamento estarão previstas no edital do leilão do imóvel.

Feito o pagamento, será expedida a carta de arrematação. A depender do Cartório de Registro de Imóveis onde está vinculado o imóvel arrematado, a carta poderá ser suficiente ou não para registrá-lo em seu nome, após o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Caso o Cartório não considere suficiente, você ainda terá que fazer uma escritura pública de compra e venda do imóvel, com a carta de arrematação em mãos, em um Cartório de Notas de sua preferência. Finalmente, com a escritura pública em mãos e com o ITBI pago, o imóvel poderá ser registrado em seu nome.

Conclusão

Certamente, você percebeu que, apesar de ser uma ótima oportunidade de negócio, comprar imóveis de leilão não é uma tarefa tão simples quanto parece ser. Em todo caso, queira você contratar uma assessoria especializada ou tentar se arriscar no mundo dos leilões por conta própria, este mercado pode ser uma ótima oportunidade para adquirir e multiplicar patrimônio. Com toda certeza, no entanto, uma assistência jurídica especializada aumenta muito seus lucros e a economia de tempo!

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